Verfasst von Stuart Elmes
Die Stellungnahme zur Konsultation zum „Future Homes Standard“ (FHS)wurde am 24. März 2026 veröffentlicht. Die neuen Vorschriften sehen vor, dass die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien (Solar-PV) für alle Neubauten in England verpflichtend wird, und sehen zudem eine Erhöhung der Solarfläche auf jedem Dach im Vergleich zu heute gebauten Häusern vor. Die Solarbranche rechnet mit einem deutlichen Anstieg der Nachfrage durch den Neubau von Wohnraum, doch wie lange wird es dauern, bis sich die neuen Vorschriften in der Praxis niederschlagen – und vor allem, bis Solarmodule auf den Dächern zu sehen sind?
Die Übergangsregelungen für die neuen Vorschriften sollen einen Mittelweg schaffen zwischen der Gewährung von Zeit für Bauträger, sich auf die Umsetzung der neuen Wohnraumspezifikationen in großem Maßstab vorzubereiten, und der Gewährleistung, dass die neuen Vorschriften so schnell wie möglich für alle Wohnungen gelten. Die erste Frist ist der 24. März 2027. Bei Wohnbauprojekten, die nach diesem Datum bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden, müssen alle Wohnungen des jeweiligen Projekts gemäß den neuen Vorschriften gebaut werden.
Eine zweite Frist folgt ein Jahr später, im März 2028. Nach diesem Datum müssen alle Häuser, mit deren Bau noch nicht „begonnen“ wurde, gemäß den FHS-Vorschriften errichtet werden, unabhängig davon, wann der Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt wurde.
Um abzuschätzen, wie schnell diese Änderung vonstattengehen wird, können wir die letzte Überarbeitung der Bauvorschriften als Vorbild heranziehen, da die Übergangsregelungen für die FHS dieselben sind wie diejenigen, die bei Inkrafttreten der letzten Aktualisierung der Bauvorschriften zur Energieeffizienz – Teil L 2021 – galten.
So wurde Teil L 2021 eingeführt
Die letzte Aktualisierung von Teil L wurde 2021 angekündigt, wobei der Geltungsbeginn für neue Bauvorhaben im Juli 2022 und für alle noch nicht begonnenen Hausbauten im Juli 2023 festgelegt wurde.
Das obige Bild zeigt, wie sich dies in der Praxis ausgewirkt hat. Es basiert auf einem vom Ministerium für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung (MHCLG) veröffentlichten Datensatz, den ich in einem früheren Blogbeitrag („Solar-PV und der Übergang zu Teil L 2021“) eingehender analysiert habe. Ich habe Wohnungen und Apartmentanlagen, bei denen es sich mitunter um sehr langwierige Projekte handeln kann, aus der Auswertung herausgenommen, sodass wir uns hier ausschließlich den Anteil der neuen Einfamilienhäuser und Bungalows ansehen, die gemäß Part L 2021 gebaut wurden. Diese sind hellgrün dargestellt.
Man sieht, dass die Umstellungsphase erst Mitte 2024 wirklich begann. Bis März 2026 hatten wir einen Stand erreicht, bei dem 85 % der in diesem Monat fertiggestellten neuen Wohnungen den neuen Vorschriften entsprachen. Angesichts der Tatsache, dass alle neuen Bauvorhaben nach Juli 2022 und alle nach Juli 2023 begonnenen Häuser nach den neuen Vorschriften gebaut werden sollten – wie kommt es dann, dass wir auch rund drei Jahre später noch nicht alle neuen Wohnungen nach den neuen Vorschriften bauen? Früher beeilten sich Bauträger, so viele Anträge für neue Baugrundstücke wie möglich bei der Bauaufsicht einzureichen, um die Frist noch einzuhalten. Doch wie ist es ihnen gelungen, die neuen Vorschriften durch Übergangsregelungen hinauszuzögern, die auch noch nicht nach Juli 2023 begonnene Wohnbauten mit einbezogen?
Der Schlüssel zur Beantwortung dieser Frage liegt in einer anderen staatlichen Statistik, die die Baubeginne und Fertigstellungen von Wohngebäuden in England aufzeigt. Im Vorfeld des Stichtags im Juni 2023 war ein ungewöhnlicher Anstieg der Baubeginne zu verzeichnen (siehe Grafik unten). Die Bauträger begannen mit dem Bau von 30.000 Häusern mehr als in einem normalen Quartal. Es wurden Streifenfundamente ausgehoben und Beton gegossen, um die Grundstücke als „baubegonnen“ zu klassifizieren. Diese Fundamente wurden dann viele, viele Monate lang stillgelegt, bevor später darauf gebaut wurde – wodurch die älteren und kostengünstigeren Vorschriften festgeschrieben wurden.
Was das für die FHS bedeutet
Ein Haus, das gemäß den Vorgaben des FHS gebaut wird, verursacht höhere Kosten als ein Haus, das nach den geltenden Vorschriften errichtet wird –laut der von der Regierung selbst erstellten Folgenabschätzung belaufen sich diese Mehrkostenauf etwa 5.000 £ pro Haus. Daher wird es einen Anreiz geben, eine Verzögerung herbeizuführen und vor der Umstellung so viele Häuser wie möglich nach den alten Vorschriften zu bauen, genau wie es bereits bei Teil L 2021 der Fall war.
Allerdings gibt es diesmal einige Unterschiede, die sich darauf auswirken könnten, wie lange der Übergang dauert.
Zunächst wirkte sich, kurz nachdem die Bauträger sich beeilt hatten, die Fundamente noch vor Ablauf der letzten Frist zu gießen, ein sprunghafter Anstieg der Kreditzinsen negativ auf die Verfügbarkeit von Hypotheken aus und bremste den Immobilienmarkt. Infolgedessen blieben die Fundamente länger ungenutzt, als dies der Fall gewesen wäre, wenn die Bauträger in einem normaleren Tempo gebaut hätten.
Zweitenshat sich Ende 2023 die Definition dessen, was unter „Baubeginn“ zu verstehen ist,geändert – oder besser gesagt, sie wurde präzisiert. Zuvor lag es im Ermessen der örtlichen Bauaufsicht, was als Haus galt, dessen Bau bereits begonnen hatte. Die neue Definition verlangt, dass die Rohbauarbeiten des ersten Stockwerks abgeschlossen sind. Dies kann die finanzielle Kalkulation für einen Bauträger verändern. Am Beispiel eines Hauses mit einem Erdgeschoss aus Betonplatte lassen sich nun zusätzlich zu den Fundamentkosten die Kosten für den Bau der unterirdischen Wände, eine Unterbau-Schicht aus Schotter und Unterbaubeton sowie das Gießen der Betonplatte hinzurechnen, dazu kommen noch alle Entwässerungs- und Versorgungsleitungen. Es müssten mehr Mittel aufgewendet werden, wodurch für den Bauträger mehr Kapital gebunden wäre.
Wird diese zweite Änderung ausreichen, um die finanzielle Kalkulation darüber zu beeinflussen, wie viele Häuser noch vor Inkrafttreten der Vorschriften in Angriff genommen werden sollen? Angesichts der enormen Einsparpotenziale ist es schwer vorstellbar, warum die Bauträger nicht einfach das wiederholen sollten, was sie bereits im Hinblick auf die Vorschriften für 2021 getan haben. Meine Prognose für den FHS ist in der Grafik in dunklerem Grün dargestellt.
Ich gehe davon aus, dass der Anstieg im Juni 2028 beginnt und bis Ende 2030 andauert.