Geschreven door Stuart Elmes
De reactie op de raadpleging over de Future Homes Standard (FHS)werd op 24 maart 2026 gepubliceerd. De nieuwe regelgeving maakt de opwekking van hernieuwbare elektriciteit (zonne-energie) verplicht voor alle nieuwe woningen in Engeland en zorgt er bovendien voor dat er op elk dak meer zonnepanelen komen dan bij de woningen die vandaag de dag worden gebouwd. De zonne-energiesector kijkt uit naar een aanzienlijke toename van de vraag vanuit de nieuwbouwsector, maar hoe lang duurt het voordat de nieuwe regelgeving daadwerkelijk tot uiting komt in de bouwpraktijk, en vooral in de vorm van zonnepanelen op de daken?
De overgangsregelingen die van toepassing zijn op de nieuwe voorschriften zijn bedoeld om een evenwicht te vinden tussen enerzijds ontwikkelaars de tijd geven om zich voor te bereiden op de grootschalige toepassing van de nieuwe woningbouwspecificaties en anderzijds ervoor zorgen dat de nieuwe regels zo snel mogelijk op alle woningen van toepassing zijn. De eerste deadline is 24 maart 2027. Bij woningbouwprojecten die na deze datum bij de bouwinspectie worden aangemeld, zullen alle woningen in dat project volgens de nieuwe voorschriften worden gebouwd.
Een jaar later, in maart 2028, volgt een tweede deadline. Na deze datum moeten alle woningen waarvan de bouw nog niet is „gestart”, worden gebouwd volgens de FHS-normen, ongeacht wanneer de bouwvergunning is aangevraagd.
Om een inschatting te maken van hoe snel de verandering zal plaatsvinden, kunnen we de laatste overgangsfase van de bouwvoorschriften als voorbeeld nemen, aangezien de overgangsregelingen voor de FHS dezelfde zijn als die welke golden toen de laatste aanpassing van de bouwvoorschriften op het gebied van energie-efficiëntie van kracht werd – Deel L 2021.
Hoe deel L 2021 werd ingevoerd
De laatste wijziging van Deel L werd in 2021 aangekondigd, met als ingangsdatum juli 2022 voor nieuwe bouwprojecten en juli 2023 voor alle woningen waarvan de bouw nog niet is gestart.
De afbeelding hierboven laat zien hoe dit er in de praktijk uitzag. Deze is gebaseerd op een dataset die is gepubliceerd door het Ministerie van Huisvesting en Lokaal Bestuur (MHCLG) en die ik in een eerdere blog (Zonne-energie en de overgang naar Part L 2021) grondiger heb geanalyseerd. Ik heb flats en appartementen buiten beschouwing gelaten, omdat dit soms zeer langlopende projecten kunnen zijn, dus kijken we alleen naar het aandeel nieuwe huizen en bungalows dat volgens Part L 2021 is gebouwd. Deze zijn in lichtgroen weergegeven.
Je ziet dat de opbouw naar de overgang pas halverwege 2024 echt op gang kwam. In maart 2026 hadden we een niveau bereikt waarbij 85% van de nieuwe woningen die maand volgens de nieuwe voorschriften was opgeleverd. Aangezien alle nieuwe bouwprojecten na juli 2022 en alle woningen waarvan de bouw na juli 2023 was gestart, volgens de nieuwe voorschriften moesten worden gebouwd, hoe komt het dan dat we zo’n drie jaar later nog steeds niet alle nieuwe woningen volgens de nieuwe voorschriften bouwen? In het verleden haastten projectontwikkelaars zich om zoveel mogelijk aanvragen voor nieuwe bouwlocaties in te dienen bij de bouwinspectie om de deadline te halen, maar hoe zijn ze erin geslaagd de nieuwe regelgeving uit te stellen via overgangsregelingen die ook van toepassing waren op woningen waarvan de bouw na juli 2023 nog niet was gestart?
De sleutel tot het antwoord op deze vraag ligt in een andere reeks overheidsstatistieken die de start en oplevering van woningbouwprojecten in Engeland weergeven. In de aanloop naar de overgangsdatum van juni 2023 was er een ongebruikelijke piek in het aantal gestarte woningbouwprojecten (zoals te zien is in de onderstaande grafiek). Woningbouwers begonnen aan 30.000 woningen meer dan in een normaal kwartaal. Er werden strookfunderingen uitgegraven en beton gestort om de percelen als „in aanbouw“ te classificeren. Deze funderingen werden vervolgens vele, vele maanden in de wacht gezet voordat er later op werd gebouwd – waardoor de oudere, goedkopere regelgeving werd vastgelegd.
Wat dit betekent voor de FHS
Een woning die volgens de specificaties van de FHS wordt gebouwd, zal duurder zijn dan een woning die volgens de huidige voorschriften wordt gebouwd;volgens de eigen effectbeoordeling van de regering gaat het om ongeveer 5.000 pond per woning. Er zal dus een prikkel zijn om vertraging te veroorzaken en zoveel mogelijk woningen volgens de oude voorschriften te bouwen voordat de overgang plaatsvindt, net zoals dat het geval was bij Deel L 2021.
Er zijn deze keer echter wel verschillen, en die zouden van invloed kunnen zijn op de duur van de overgang.
Ten eerste had een sterke stijging van de rente, kort nadat projectontwikkelaars zich haastten om vóór de laatste deadline funderingen te leggen, een negatieve invloed op de beschikbaarheid van hypotheken en zorgde dit voor een vertraging op de woningmarkt. Daardoor bleven de funderingen langer liggen dan het geval zou zijn geweest als de woningbouwers in een normaler tempo hadden gebouwd.
Ten tweedeis de definitie van wat onder „aanvang“ valteind 2023 gewijzigd, of beter gezegd: verduidelijkt. Voorheen was het aan de lokale bouwinspectie om te bepalen of een woning als „in aanbouw“ kon worden aangemerkt. De nieuwe definitie vereist dat de constructie van de eerste verdieping voltooid is. Dit kan gevolgen hebben voor de financiële berekeningen van een projectontwikkelaar. Neem bijvoorbeeld een woning met een betonnen vloerplaat op de begane grond: naast de kosten voor de fundering moeten nu ook de kosten worden meegerekend voor het bouwen van de muren onder de grond, een onderlaag van steenslag en een egalisatielaag, het storten van de betonnen vloerplaat, plus alle afwaterings- en nutsleidingen. Er moet dus meer geld worden uitgegeven, waardoor er voor de projectontwikkelaar meer kapitaal vastzit.
Zal deze tweede wijziging voldoende zijn om de financiële afweging te beïnvloeden hoeveel woningen er nog moeten worden gestart voordat de regelgeving van kracht wordt? Gezien de omvang van de besparingen is het moeilijk voor te stellen waarom de woningbouwers niet gewoon zouden herhalen wat ze bij de regelgeving van 2021 hebben gedaan. Mijn voorspelling voor de FHS is in de grafiek weergegeven in donkergroen.
Ik verwacht dat de stijging in juni 2028 van start gaat en tot eind 2030 zal duren.