Escrito por Stuart Elmes
La respuesta a la consulta sobre la Norma de Viviendas del Futuro (FHS)se publicó el 24 de marzo de 2026. La nueva normativa hará obligatoria la generación de electricidad renovable (energía solar fotovoltaica) en todas las viviendas nuevas de Inglaterra y, además, aumentará la superficie dedicada a la energía solar en cada tejado en comparación con las viviendas que se construyen actualmente. El sector solar espera un aumento significativo de la demanda procedente de las nuevas viviendas, pero ¿cuánto tiempo tardarán las nuevas normas en traducirse en obras de construcción sobre el terreno y, lo que es más importante, en paneles solares en los tejados?
Las disposiciones transitorias que se aplican a la nueva normativa tienen por objeto lograr un equilibrio entre dar tiempo a los promotores para que se preparen para cumplir con las nuevas especificaciones de vivienda a gran escala y garantizar que las nuevas normas se apliquen lo antes posible a todas las viviendas. El primer plazo vence el 24 de marzo de 2027. Las promociones inmobiliarias que se presenten ante la Autoridad de Control de la Edificación después de esa fecha deberán cumplir con la nueva normativa en todas las viviendas de dicha promoción.
Un año después, en marzo de 2028, vencerá un segundo plazo. A partir de esa fecha, todas las viviendas cuya construcción aún no se haya «iniciado» deberán construirse de acuerdo con la normativa FHS, independientemente de cuándo se haya presentado la solicitud ante la autoridad de control de la construcción.
Para intentar estimar la rapidez con la que se producirá el cambio, podemos tomar como modelo la última transición de la normativa de edificación, ya que las disposiciones transitorias de la FHS son las mismas que se aplicaron cuando entró en vigor la última actualización de la normativa de edificación en materia de eficiencia energética: la Parte L de 2021.
Cómo se puso en marcha la Parte L de 2021
La última actualización de la Parte L se anunció en 2021, con una fecha de entrada en vigor en julio de 2022 para las nuevas promociones y en julio de 2023 para todas las viviendas cuya construcción aún no haya comenzado.
La imagen anterior muestra cómo se ha traducido esto en la práctica. Se basa en un conjunto de datos publicado por el Ministerio de Vivienda y Gobierno Local (MHCLG) que analicé con mayor profundidad en una entrada anterior del blog («La energía solar fotovoltaica y la transición a la Parte L de 2021»). He excluido los pisos y apartamentos, que pueden incluir proyectos muy largos, por lo que nos centramos únicamente en la proporción de viviendas nuevas y bungalós construidos según la Parte L 2021. Estos se muestran en verde claro.
Como se puede observar, la fase de transición no comenzó realmente hasta mediados de 2024. En marzo de 2026, habíamos alcanzado un nivel en el que el 85 % de las viviendas nuevas de ese mes se habían construido conforme a la nueva normativa. Teniendo en cuenta que se suponía que todas las promociones nuevas posteriores a julio de 2022 y todas las viviendas cuya construcción se iniciara después de julio de 2023 debían construirse conforme a la nueva normativa, ¿cómo es posible que, unos tres años después, todavía no se estén construyendo todas las viviendas nuevas conforme a la nueva normativa? En el pasado, los promotores se apresuraban a presentar el mayor número posible de solicitudes de nuevas parcelas ante la autoridad de control de la construcción para adelantarse al plazo, pero ¿cómo han conseguido retrasar la aplicación de la nueva normativa al acogerse a disposiciones transitorias que también abarcaban las viviendas aún no iniciadas después de julio de 2023?
La clave para responder a esta pregunta se encuentra al analizar otro conjunto de estadísticas gubernamentales que muestran el inicio y la finalización de la construcción de viviendas en Inglaterra. Se produjo un repunte inusual en el inicio de obras de viviendas en el periodo previo a la fecha de transición de junio de 2023 (como se muestra en el gráfico siguiente). Los constructores iniciaron 30 000 viviendas más de lo habitual en un trimestre normal. Se excavaron cimientos continuos y se vertió hormigón para que las parcelas se clasificaran como «iniciadas». Posteriormente, estos cimientos quedaron en suspenso durante muchos, muchos meses antes de que se construyera sobre ellos, lo que permitió acoger la normativa anterior, más económica.
Qué significa esto para la FHS
Una vivienda construida según las especificaciones del FHS tendrá un coste superior al de una construida conforme a la normativa vigente,de unas 5.000 libras por vivienda, según la propia evaluación de impacto del Gobierno. Por lo tanto, existirá el incentivo de retrasar la aplicación de la normativa y construir el mayor número posible de viviendas según la normativa anterior antes de la transición, tal y como ocurrió con la Parte L de 2021.
Sin embargo, esta vez hay algunas diferencias que podrían influir en la duración de la transición.
En primer lugar, poco después de que los promotores se apresuraran a colocar los cimientos antes de la última fecha límite, un repunte de los tipos de interés de los préstamos afectó negativamente a la disponibilidad de hipotecas y ralentizó el mercado inmobiliario. Como consecuencia, los cimientos permanecieron en su sitio más tiempo del que lo habrían hecho si los constructores hubieran avanzado a un ritmo más normal.
En segundo lugar, la definición de lo que constituye el «inicio»cambió a finales de 2023, o más bien se aclaró. Antes de esto, lo que se consideraba una vivienda cuya construcción había comenzado quedaba sujeto a la interpretación de las autoridades locales de control de la construcción. La nueva definición exige que la estructura de la primera planta esté terminada. Esto puede alterar los cálculos financieros de un promotor. Tomando como ejemplo una vivienda con una losa de hormigón en la planta baja, al coste de los cimientos ahora hay que añadir el coste de construir los muros subterráneos, una capa base de material de relleno y una capa de nivelación, para luego verter la losa de hormigón, además de todos los conductos de drenaje y de servicios. Habría que gastar más dinero, lo que supone una mayor inmovilización de capital para el promotor.
¿Será este segundo cambio suficiente para modificar el cálculo financiero sobre el número de viviendas que hay que empezar a construir antes de que la normativa entre en vigor? Dada la magnitud del beneficio que supone el ahorro de costes, cuesta entender por qué las constructoras no van a repetir simplemente lo que hicieron con la normativa de 2021. Mi previsión para el FHS se muestra en el gráfico en verde más oscuro.
Preveo que el repunte comience en junio de 2028 y se prolongue hasta finales de 2030.