Écrit par Stuart Elmes
La réponse à la consultation sur la norme « Future Homes Standard » (FHS)a été publiée le 24 mars 2026. La nouvelle réglementation rendra obligatoire la production d’électricité renouvelable (énergie solaire photovoltaïque) sur toutes les nouvelles constructions en Angleterre et augmentera également la surface de panneaux solaires installés sur chaque toit par rapport aux logements construits aujourd’hui. Le secteur de l'énergie solaire s'attend à une augmentation significative de la demande liée aux nouvelles constructions, mais combien de temps faudra-t-il pour que ces nouvelles réglementations se traduisent concrètement sur le terrain, et surtout par l'installation de panneaux solaires sur les toits ?
Les dispositions transitoires applicables à la nouvelle réglementation visent à trouver un juste équilibre entre, d'une part, laisser aux promoteurs le temps de se préparer à mettre en œuvre à grande échelle les nouvelles spécifications en matière de logement et, d'autre part, garantir que les nouvelles règles s'appliquent le plus rapidement possible à tous les logements. La première échéance est fixée au 24 mars 2027. Les programmes immobiliers soumis au contrôle des constructions après cette date devront veiller à ce que tous les logements de ces programmes soient construits conformément à la nouvelle réglementation.
Une deuxième échéance est fixée un an plus tard, en mars 2028. Après cette date, tous les logements dont la construction n’aura pas encore « commencé » devront être construits conformément aux normes FHS, quelle que soit la date de dépôt de la demande de permis de construire.
Pour tenter d'estimer à quel rythme ce changement va s'opérer, nous pouvons nous appuyer sur la dernière transition relative à la réglementation en matière de construction, car les dispositions transitoires applicables au FHS sont identiques à celles qui s'appliquaient lors de l'entrée en vigueur de la dernière mise à jour de la réglementation en matière d'efficacité énergétique – Partie L 2021.
Comment la partie L 2021 a été mise en œuvre
La dernière mise à jour de la partie L a été annoncée en 2021, avec une date d'entrée en vigueur fixée à juillet 2022 pour les nouveaux chantiers et à juillet 2023 pour toutes les maisons dont la construction n'a pas encore commencé.
L'image ci-dessus montre le résultat concret de cette analyse. Elle s'appuie sur un ensemble de données publié par le ministère du Logement et des Collectivités locales (MHCLG), que j'ai analysé plus en détail dans un précédent article de blog (L'énergie solaire photovoltaïque et la transition vers la partie L 2021). J’ai exclu les appartements, qui peuvent inclure des projets de très longue durée, afin de ne considérer que la proportion de maisons neuves et de bungalows construits conformément à la Partie L 2021. Ceux-ci sont représentés en vert clair.
On constate que la phase de transition n'a véritablement commencé qu'à la mi-2024. En mars 2026, nous avions atteint un niveau où 85 % des logements neufs construits ce mois-là étaient conformes à la nouvelle réglementation. Étant donné que tous les nouveaux programmes immobiliers lancés après juillet 2022, ainsi que toutes les maisons dont la construction a débuté après juillet 2023, étaient censés respecter la nouvelle réglementation, comment se fait-il que, près de trois ans plus tard, tous les logements neufs ne soient toujours pas construits conformément à celle-ci ? Par le passé, les promoteurs se sont précipités pour déposer un maximum de demandes de nouveaux terrains auprès des services de contrôle de la construction afin de devancer la date butoir, mais comment ont-ils réussi à retarder l’application des nouvelles réglementations grâce à des dispositions transitoires qui ont également concerné les logements dont la construction n’avait pas encore commencé après juillet 2023 ?
La clé pour répondre à cette question réside dans l’examen d’ une autre série de statistiques gouvernementales qui présentent les mises en chantier et les livraisons de logements en Angleterre. On a observé un pic inhabituel des mises en chantier à l’approche de la date butoir de juin 2023 (comme le montre le graphique ci-dessous). Les promoteurs immobiliers ont lancé la construction de 30 000 logements de plus que lors d’un trimestre normal. Des fondations en bande ont été creusées et du béton coulé afin que les parcelles soient classées comme « chantiers lancés ». Ces fondations ont ensuite été mises en sommeil pendant de très nombreux mois avant que la construction ne reprenne, ce qui a permis de bénéficier des anciennes réglementations, moins contraignantes en termes de coûts.
Ce que cela signifie pour la FHS
Une maison construite conformément aux spécifications du FHS coûtera plus cher qu’une maison construite selon la réglementation en vigueur,soit environ 5 000 £ par logement selon l’analyse d’impact réalisée par le gouvernement lui-même. Il y aura donc une incitation à retarder la mise en œuvre de la nouvelle réglementation et à construire autant de logements que possible selon l’ancienne réglementation avant la transition, tout comme cela avait été le cas pour la partie L de 2021.
Il existe toutefois des différences cette fois-ci, et celles-ci pourraient avoir une incidence sur la durée de la transition.
Tout d'abord, peu après que les promoteurs se sont empressés de couler les fondations avant la dernière date butoir, une flambée des taux d'emprunt a eu un impact négatif sur l'accès au crédit immobilier et a ralenti le marché immobilier. En conséquence, ces fondations sont restées en place plus longtemps qu'elles ne l'auraient été si les constructeurs avaient travaillé à un rythme plus normal.
Deuxièmement, la définition de ce qui constitue un « début de chantier »a changé fin 2023, ou plutôt a été clarifiée. Auparavant, la notion de « maison dont la construction avait commencé » était sujette à l’interprétation des services locaux de contrôle des constructions. La nouvelle définition exige que la structure du premier étage soit achevée. Cela peut modifier les calculs financiers d’un promoteur immobilier. Prenons l’exemple d’une maison dont le rez-de-chaussée est constitué d’une dalle en béton : outre le coût des fondations, il faut désormais ajouter le coût de la construction des murs souterrains, de la couche de base en gravats et de la chape, puis du coulage de la dalle en béton, sans oublier l’ensemble des canalisations de drainage et des conduits techniques. Le promoteur devra donc engager davantage de dépenses et immobiliser davantage de liquidités.
Cette deuxième modification suffira-t-elle à modifier le calcul financier permettant de déterminer le nombre de logements à mettre en chantier avant que la réglementation n’entre en vigueur ? Compte tenu de l’importance des économies réalisables, on voit mal pourquoi les promoteurs immobiliers ne reproduiraient pas simplement ce qu’ils ont fait pour la réglementation de 2021. Mes prévisions concernant le FHS sont représentées sur le graphique en vert foncé.
Je prévois que cette phase de forte croissance débutera en juin 2028 et se poursuivra jusqu'à la fin de l'année 2030.