Scritto da Stuart Elmes
Il 24 marzo 2026 è stata pubblicata la risposta alla consultazione sul Future Homes Standard (FHS). Le nuove norme renderanno obbligatoria la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili (fotovoltaico) in tutte le nuove abitazioni in Inghilterra e aumenteranno inoltre la quantità di pannelli solari installati su ciascun tetto rispetto alle abitazioni costruite oggi. Il settore dell’energia solare si aspetta un aumento significativo della domanda proveniente dal settore dell’edilizia residenziale, ma quanto tempo ci vorrà prima che le nuove norme si traducano in realtà sul campo, e soprattutto nell’installazione di pannelli solari sui tetti?
Le disposizioni transitorie applicabili alle nuove norme mirano a trovare un equilibrio tra la necessità di concedere ai costruttori il tempo necessario per prepararsi a realizzare su larga scala gli alloggi conformi alle nuove specifiche e quella di garantire che le nuove norme si applichino il più rapidamente possibile a tutte le abitazioni. La prima scadenza è fissata al 24 marzo 2027. I complessi residenziali per i quali verrà presentata domanda all’Ufficio di controllo edilizio dopo tale data dovranno essere realizzati, in ogni loro parte, in conformità alle nuove norme.
Una seconda scadenza è prevista un anno dopo, nel marzo 2028. Dopo tale data, tutte le abitazioni la cui costruzione non sia ancora stata “avviata” dovranno essere realizzate in conformità con le norme FHS, indipendentemente dalla data di presentazione della domanda di autorizzazione edilizia.
Per cercare di stimare la rapidità con cui avverrà il cambiamento, possiamo prendere come modello l’ultima transizione normativa in materia di edilizia, poiché le disposizioni transitorie relative all’FHS sono le stesse applicate in occasione dell’entrata in vigore dell’ultimo aggiornamento delle norme edilizie in materia di efficienza energetica – Parte L 2021.
Come è stata attuata la Parte L del 2021
L'ultimo aggiornamento della Parte L è stato annunciato nel 2021, con una data di entrata in vigore fissata a luglio 2022 per i nuovi cantieri e a luglio 2023 per tutte le abitazioni la cui costruzione non è ancora stata avviata.
L'immagine qui sopra mostra come si è concretizzato tutto questo nella pratica. Si basa su un set di dati pubblicato dal Ministero dell'Edilizia abitativa e degli Enti locali (MHCLG) che ho analizzato in modo più approfondito in un precedente articolo del blog (Il fotovoltaico solare e la transizione alla Parte L 2021). Ho escluso i condomini e gli appartamenti, che possono comprendere progetti di durata molto lunga, quindi stiamo considerando solo la percentuale di nuove case e bungalow costruiti secondo la Parte L 2021. Questi sono indicati in verde chiaro.
Come si può notare, la fase di transizione non è iniziata effettivamente prima della metà del 2024. A marzo 2026 avevamo raggiunto un livello in cui l’85% delle nuove abitazioni completate in quel mese era conforme alle nuove norme. Considerando che tutti i nuovi progetti edilizi avviati dopo luglio 2022 e tutte le abitazioni la cui costruzione era iniziata dopo luglio 2023 avrebbero dovuto essere realizzati secondo le nuove norme, com’è possibile che, a circa tre anni di distanza, non tutte le nuove abitazioni siano ancora costruite in conformità con le nuove norme? In passato, i costruttori facevano a gara per presentare il maggior numero possibile di richieste per nuovi terreni all’ufficio di controllo edilizio per anticipare la scadenza, ma come sono riusciti a ritardare l’entrata in vigore delle nuove norme grazie a disposizioni transitorie che hanno incluso anche le abitazioni non ancora avviate dopo luglio 2023?
La chiave per rispondere a questa domanda si trova esaminando un’altra serie di statistiche governative che mostrano l’avvio e il completamento dei cantieri edilizi in Inghilterra. Si è registrato un picco insolito nell’avvio dei cantieri nel periodo precedente alla data di transizione del giugno 2023 (come illustrato nel grafico sottostante). I costruttori hanno avviato 30.000 abitazioni in più rispetto a un trimestre normale. Sono state scavate fondamenta continue e gettato il calcestruzzo per classificare i lotti come «lavori avviati». Queste fondamenta sono state poi messe in disuso per molti, molti mesi prima di essere utilizzate in seguito per la costruzione, assicurando così l’applicazione delle normative precedenti, meno onerose.
Cosa significa questo per la FHS
Una casa costruita secondo le specifiche previste dall’FHS avrà un costo superiore rispetto a una casa costruita secondo le normative vigenti,pari a circa 5.000 sterline per abitazione secondo la stessa valutazione d’impatto del Governo. Ci sarà quindi l’incentivo a ritardare l’adeguamento e a costruire il maggior numero possibile di case secondo le vecchie normative prima del passaggio alle nuove, proprio come è avvenuto per la Parte L del 2021.
Tuttavia, questa volta ci sono alcune differenze che potrebbero influire sulla durata della transizione.
In primo luogo, poco dopo che i costruttori si erano affrettati a gettare le fondamenta in vista dell’ultima scadenza, un’impennata dei tassi di interesse sui prestiti ha influito negativamente sulla disponibilità dei mutui e ha rallentato il mercato immobiliare. Di conseguenza, le fondamenta sono rimaste in sospeso più a lungo di quanto sarebbe avvenuto se i costruttori avessero proceduto ai lavori a un ritmo più normale.
In secondo luogo, la definizione di ciò che costituisce l’“inizio dei lavori”è cambiata alla fine del 2023, o meglio è stata chiarita. Prima di allora, ciò che si qualificava come “abitazione la cui costruzione era iniziata” era soggetto all’interpretazione delle autorità locali preposte al controllo edilizio. La nuova definizione richiede che la struttura del primo piano sia completa. Ciò potrebbe modificare i calcoli finanziari per un promotore immobiliare. Prendendo l’esempio di un’abitazione con un piano terra costituito da una soletta in calcestruzzo, oltre al costo delle fondamenta è ora possibile aggiungere il costo della costruzione delle pareti interrate, dello strato di base in pietrisco e del massetto, seguito dal getto della soletta in calcestruzzo, oltre a tutti i condotti di drenaggio e di servizio. Ciò comporterebbe una maggiore spesa e un maggiore immobilizzo di liquidità per il promotore immobiliare.
Questa seconda modifica sarà sufficiente a modificare il calcolo finanziario relativo al numero di case da avviare prima che le norme entrino in vigore? Considerata l’entità del vantaggio derivante dal risparmio sui costi, è difficile immaginare perché i costruttori edili non dovrebbero semplicemente ripetere quanto fatto in vista delle norme del 2021. La mia previsione per l’FHS è indicata nel grafico in verde più scuro.
Prevedo che la fase di crescita avrà inizio nel giugno 2028 e proseguirà fino alla fine del 2030.